En France, le défi des passoires thermiques est de taille. Avec près de 4,2 millions de résidences principales classées F ou G selon les critères du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), soit 13,5% du parc après la réforme de juillet 2024, l'urgence environnementale et sociale est criante. Face à cette problématique, le gouvernement s'est fixé des objectifs ambitieux de rénovation énergétique, visant à rénover 500 000 logements par an dont 250 000 occupés par des ménages modestes. Chez AXIOM Diagnostics Immobilier, entreprise spécialisée dans les diagnostics immobiliers à Simiane-Collongue, Aix-en-Provence et Aubagne, nous accompagnons au quotidien les propriétaires et les professionnels confrontés à cette réalité.
Ce qu'il faut retenir :
Les passoires thermiques sont de véritables gouffres énergétiques, consommant 50% à 120% de plus qu'un logement de classe D. Les pertes thermiques se répartissent en moyenne à 30% par la toiture, 25% par les murs et 13% par les fenêtres. Conséquence directe : le chauffage est peu efficace, nécessitant 2 à 3 heures pour atteindre 19°C contre seulement 30 à 45 minutes dans un logement de classe C. De plus, la durée de vie des équipements de chauffage est réduite de 30% en raison de la surexploitation.
Cette surconsommation énergétique a un impact considérable sur l'environnement, contribuant à l'émission de gaz à effet de serre et à l'épuisement des ressources naturelles. À l'heure où la transition écologique est une priorité, la rénovation des passoires thermiques est un levier essentiel pour réduire notre empreinte carbone.
À noter : Les passoires thermiques sont définies comme des logements classés F (>330 kWh/m².an ou >70 kg CO2eq/m².an) ou G (>420 kWh/m².an ou >100 kg CO2eq/m².an) selon les critères du DPE.
Au-delà de l'aspect environnemental, les passoires thermiques pèsent lourdement sur le budget des ménages. Les factures de chauffage peuvent atteindre 2500 à 3500€ par an, contre 1000 à 1500€ pour un logement de classe C. Une différence significative qui accentue la précarité énergétique et creuse les inégalités sociales. De plus, les passoires thermiques subissent un surcoût d'assurance habitation de 15% à 30%.
Pour les propriétaires, c'est aussi une épée de Damoclès sur la valeur de leur bien. Un logement classé F ou G subit une décote de 10% à 25% par rapport à un bien similaire de classe D, et réduit de 15% à 25% la capacité d'emprunt des acquéreurs potentiels. Sans compter les restrictions locatives à venir, qui impacteront directement les revenus issus de la location.
Vivre dans une passoire thermique n'est pas sans conséquence sur la santé. Les occupants sont exposés à un risque accru de maladies respiratoires (+60%) et d'allergies (+45%) par rapport aux logements performants. L'humidité excessive, présente dans 85% des passoires (et favorisant la condensation et les moisissures dans 78% des cas), favorise le développement de moisissures, tandis que les variations de température importantes (8 à 10°C entre les pièces) perturbent le sommeil de 65% des occupants.
Au-delà des enjeux sanitaires, c'est une véritable problématique sociale qui se dessine. Les ménages modestes, souvent locataires, sont les premiers touchés par la précarité énergétique. Rénover les passoires thermiques, c'est aussi lutter contre ces inégalités et offrir à chacun un logement décent et sain.
Exemple : Monsieur et Madame Dupont, retraités, vivent dans une maison classée F. Avec une facture de chauffage annuelle de 3200€ et de nombreux problèmes d'humidité et de moisissures, leur qualité de vie est fortement dégradée. La rénovation énergétique de leur logement leur permettrait d'économiser 1600€ par an sur leurs factures et de vivre dans un environnement plus sain.
Face à l'ampleur du défi, le gouvernement a pris des mesures fortes avec la loi Climat et Résilience. Les logements classés G seront interdits à la location dès 2025, suivis des logements F en 2028 et E en 2034. L'audit énergétique devient obligatoire pour la vente des maisons classées F et G depuis 2022, une obligation qui sera étendue aux logements E en 2025.
Parallèlement, les critères de décence énergétique se durcissent. Depuis août 2022, il est impossible d'augmenter les loyers des logements F et G, tandis que les logements G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) sont déjà interdits à la location depuis janvier 2023. Des dérogations restent possibles pour les copropriétés ayant un projet de rénovation énergétique en cours.
Pour sortir un logement du statut de passoire thermique, plusieurs interventions sont recommandées. L'isolation des combles permet de réduire de 25 à 30% les pertes thermiques pour un coût moyen de 40 à 60€/m². L'isolation des murs par l'extérieur offre quant à elle un gain de 20 à 25% pour un budget de 150 à 200€/m². Le remplacement des fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage peut apporter un gain thermique de 4 à 5°C en hiver, pour un coût unitaire de 400 à 600€.
D'autres solutions, comme l'installation d'une VMC double flux ou le calorifugeage des tuyaux, permettent de réaliser des économies d'énergie substantielles. La modernisation du système de chauffage est également un levier majeur pour améliorer la performance énergétique globale du logement. Une rénovation complète pour passer d'une étiquette F/G à C/D coûte en moyenne 400 à 600€/m².
Conseil : Pour optimiser votre budget travaux, hiérarchisez les interventions en fonction de leur rapport coût/efficacité. L'isolation des combles et le remplacement des menuiseries sont souvent les postes les plus rentables à court terme.
Pour encourager la rénovation énergétique, plusieurs aides financières sont disponibles. MaPrimeRénov', dotée d'un budget de 4 milliards d'euros en 2024, est accessible à tous les propriétaires selon leurs revenus. Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) permettent aussi de financer une partie des travaux. Des outils comme "Mes Aides Réno" aident les particuliers à identifier les dispositifs auxquels ils sont éligibles.
Une fois les travaux de rénovation énergétique réalisés, il est essentiel de faire établir un nouveau DPE pour valoriser le gain de performance. C'est un argument de poids pour rassurer un futur acquéreur ou locataire, et potentiellement augmenter la valeur du bien de 5 à 15%. Sur le long terme, les économies d'énergie réalisées (40 à 60% sur la facture annuelle) permettent un retour sur investissement moyen de 8 à 12 ans selon les travaux entrepris, pour une durée moyenne de chantier de 4 à 6 mois.
Chez AXIOM Diagnostics Immobilier, nous sommes convaincus que la rénovation des passoires thermiques est un enjeu majeur pour notre société. Au-delà de l'urgence climatique, c'est un défi social et économique que nous devons relever collectivement. Notre expertise en diagnostics immobiliers sur les secteurs de Simiane-Collongue, Aix-en-Provence et Aubagne nous permet d'accompagner au mieux les propriétaires dans cette démarche vertueuse. N'hésitez pas à nous solliciter pour un audit énergétique personnalisé et la réalisation de vos DPE avant et après travaux. Ensemble, contribuons à bâtir un parc immobilier plus sain, plus performant et plus durable.